renonciation à recours bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location d’un local destiné à l’exploitation d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il est conclu entre le propriétaire du local et le locataire qui peut être une personne physique ou morale.

Le bail commercial présente de nombreux avantages pour les deux parties : le preneur (locataire) bénéficie d’un droit au renouvellement du bail, tandis que le propriétaire (bailleur) a la possibilité de récupérer son local à tout moment. Mais il arrive parfois qu’un des deux contractants renonce à recours…

Rappels sur les différents types de baux commerciaux ?

Un bail commercial est souvent appelé «bail à durée déterminée», car il peut être conclu pour une période fixe. Cependant, les parties peuvent convenir d’un bail commercial à loyer variable si le loyer contractuel ne varie pas en fonction des fluctuations du marché. Il existe plusieurs types de baux commerciaux:

  • Le bail de droit commun : c’est le type de bail qui s’applique lorsque le preneur exploite son entreprise dans des locaux loués tels qu’ils sont décrits aux articles L. 145-4 et suivants du code de commerce
  • Le bail professionnel : ce type de bail est destiné aux personnes qui exploitent leurs activités professionnelles sans domicile ni résidence fixe. Il permet au preneur d’utiliser les locaux commerciaux comme lieu permanent où exercer son activité professionnelle
  • Le bail mixte : ce type de bail est utilisé par les personnes physiques ou morales ayant une résidence principale sur place, mais souhaitant continuer leur activité professionnelle hors du cadre familial principal.

Le recours à ces différents baux commerciaux présente des avantages au propriétaire aussi qu’au locataire !

Que signifie la clause de renonciation à recours ?

Lorsque le propriétaire et le locataire conclu un contrat de location d’un local commercial, il est possible de prévoir une clause de renonciation à recours du bail commercial. Il s’agit d’une clause par laquelle le locataire renonce à tout recours contre le bailleur en cas de non-renouvellement du bail ou du refus d’un congé.

Cette clause de renonciation à recours s’inscrit dans le cadre de la liberté contractuelle qui permet aux parties au contrat d’organiser les relations entre elles comme bon leur semble. La loi ne l’interdit pas et elle n’est même pas obligatoire…

Que se passerait-il si un locataire signe un bail commercial sans cette clause ?

Cette clause de renonciation à recours est appelée la «clause de renonciation à indemnité d’éviction». Cette clause permet au locataire d’être protégé en cas de non renouvellement du bail commercial.

Le propriétaire ne peut donc pas résilier le contrat de façon unilatérale, mais seulement pour des raisons qui lui sont propres et liées à son activité :

  • baisse significative du chiffre d’affaires
  • cessation définitive de l’activité…

Il est nécessaire que ces raisons soient indiquées sur le bail commercial. Si elles ne sont pas mentionnées, le bailleur ne pourra pas dédommager le locataire pour quelque cause que ce soit.

Le montant des indemnités dues par le bailleur au locataire en cas de résiliation unilatérale du bail commercial est fixée par la loi ou les parties si celle-ci prévoit une telle indemnisation. Dans ce cas, il faut respecter une procédure spécifique pour résilier le bail commercial et ainsi éviter les indemnités dues au locataire en cas de non renouvellement du bail commercial.

La clause de renonciation à recours est-elle valide en cas de faute du propriétaire ?

La clause de renonciation à recours de bail commercial est souvent prévue. Cette clause permet de se protéger contre le non-paiement du loyer par son propriétaire et ses éventuels co-locataires. Pour être valide, cette clause doit être rédigée en termes clairs et précis. Elle ne peut avoir pour effet de priver le preneur de toute indemnité en cas de rupture anticipée du bail mais aussi en cas d’inexécution des obligations contractuelles du bailleur (sous réserve qu’il soit démontré que le manquement n’est pas fautif).

En cas d’exercice du droit à la résolution judiciaire du contrat, les juges ont tendance à appliquer ce principe pour exclure toute indemnisation. Néanmoins, il existe des exceptions qui permettent au preneur d’être indemnisé en raison des fautes commises par le propriétaire ou ses co-locataires !

La jurisprudence considère qu’une faute simple suffit pour justifier une indemnisation si elle est directement imputable à un tiers. Lorsque l’exécution du bail est entachée d’une faute contractuelle ou quasi-délictuelle (trouble anormal de voisinage), la responsabilité contractuelle du propriétaire peut être engagée afin qu’il prenne les mesures nécessaires pour remplacer le locataire ou faire cesser les nuisances causés par ce dernier (CA Paris, 24 mars 1994).

Quelles sont les conséquences pour le propriétaire si le locataire renonce à recours ?

En cas de renonciation à un recours de bail commercial effectuée par le locataire, le propriétaire est protégé. En effet, ce dernier ne peut pas être condamné à verser une indemnité au locataire. Il n’est pas non plus obligé de procéder à des travaux pour réparer les défauts constatés par le locataire.

La seule solution qui lui reste serait de demander aux juges la résiliation du bail et la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité correspondant aux frais exposés par le bailleur pour la réalisation des travaux. Ce droit de résiliation implique que le propriétaire est en droit de réclamer une indemnité au locataire, si celui-ci refuse de s’acquitter du loyer et des charges pendant 2 ans consécutifs (art L 145-4). Ce droit appartient également au propriétaire lorsque celui-ci a obtenu du juge la résolution judiciaire du bail (cassation civile 3ème Chambre 23 octobre 2004).

Le délai de prescription applicable pour intenter une action en justice contre un débiteur est souvent plus long que celui applicable contre son créancier. C’est pourquoi il faut bien étudier les clauses de renonciation à recours qui encadrent la conclusion d’un bail commercial avant toute signature afin d’être certain du respect des obligations contractuelles et donc garantir sa stabilité financière.

Le propriétaire peut-il faire pression sur le locataire pour qu’il signe cette clause ?

Le bail commercial est un contrat de location qui lie le propriétaire d’un local à une personne physique ou morale, afin de lui permettre d’exploiter ce local en contrepartie du versement d’un loyer. Ce bail peut également être renouvelé par tacite reconduction.

Le propriétaire peut-il faire pression sur le locataire pour qu’il signe cette clause ? Oui, il peut s’agir d’une clause résolutoire. Celle-ci permet au propriétaire de résilier le contrat de location si le locataire ne respecte pas les termes contractuels convenus entre les parties.

Il faut savoir que la clause résolutoire doit obligatoirement figurer parmi les conditions particulières et non générales du bail commercial. A défaut, elle sera considérée comme nulle.

Bref, la renonciation à recours de bail commercial est une précaution qui permet de s’assurer que le locataire a bien compris qu’il n’est pas lié par un bail commercial.