La clause d’échelle mobile est une clause qui permet de fixer le loyer du bail commercial en fonction de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Cette clause est souvent utilisée pour les baux renouvelés ou les baux commerciaux. Dans cet article, nous allons voir comment calculer le montant du loyer en fonction de la valeur locative.
Qu’est-ce qu’une clause d’échelle mobile dans un bail commercial ?
Une clause d’échelle mobile dans un bail commercial est une clause qui permet au bailleur de réviser le loyer du bail à la hausse ou à la baisse, selon l’indice de référence retenu. Cette clause vise à assurer un meilleur équilibre entre les parties prenantes. En effet, la règlementation actuelle impose aux propriétaires des locaux commerciaux de ne pas fixer le loyer du bail commercial sur la base d’un indice déterminé par arrêté préfectoral (l’indice ILC).
Les propriétaires peuvent opter pour le mode de révision libre qui n’est pas soumis aux contraintes et limites imprévues, ce qui est favorable au locataire puisque cela assurera un plus grand pouvoir d’achat.
Toutefois, il faut savoir que cette option n’est valable que si elle est stipulée dans le contrat de bail. De plus, il y a lieu de noter qu’une telle clause doit être expresse et figurer en caractères apparents dans tous les cas. Elle ne peut être ni tacite ni implicite même si elle existe déjà dans le contrat signé entre les parties.
Si vous êtes intéressés par l’investissement immobilier, il faut savoir que cette clause est obligatoire depuis 2014 pour les baux conclus ou renouvelés après cette date.
Lorsque l’indice des loyers commerciaux retenu pour calculer le montant du loyer du bail commercial a été modifié après 2014, il doit faire l’objet d’une actualisation annuelle sous forme de révision triennale ou quinquennale selon la durée restant à courir jusqu’au terme initialement fixée pour le bail commercial concerné (3 ans maximum).
Comment une clause d’échelle mobile peut-elle être intégrée à un bail commercial ?
Lors de la conclusion d’un bail commercial, le propriétaire du local loué peut y inclure une clause d’échelle mobile qui permet au locataire de bénéficier d’une loyauté renforcée.
Cette clause d’échelle mobile dans un bail commercial est définie comme étant un moyen par lequel les parties, pour des raisons liées à la conjoncture économique ou aux fluctuations de prix, ont la possibilité ou non d’augmenter le montant du loyer. Cette clause est particulièrement intéressante pour les commerces dont le chiffre d’affaires est directement lié aux variations du marché et qui ne disposent pas de réserves financières.
La clause d’indexation permet ainsi au locataire de percevoir un revenu complémentaire sur une période plus longue que celle présente à la signature du contrat.
Les conditions relatives à l’intérêt porté par la clause sont fixés librement entre les parties. Elles peuvent être modulables en fonction des objectifs recherchés par les parties (lissage des charges et/ou augmentation du revenu).
Quels sont les avantages pour le locataire et le bailleur lorsqu’ils intègrent une clause d’échelle mobile à un bail commercial ?
La clause d’échelle mobile est une clause qui permet de réviser le loyer en cours de bail, à la hausse ou à la baisse.
Il s’agit d’une forme de révision triennale, qui peut être demandée par les parties au contrat. Cette clause a pour but de réguler les écarts entre les loyers pratiqués sur un marché local et ceux pratiqués sur le marché national. Elle ne peut être imposée par le bailleur.
En effet, cette clause ne fait que limiter la liberté contractuelle des parties au contrat. Ainsi, si vous souhaitez l’intégrer à votre bail commercial, il est important qu’elle soit en accord avec les termes du bail et que vous soyez tous les deux d’accord pour que cette clause s’applique à votre situation particulière (localisation géographique).
La demande doit être effectuée avant le renouvellement du bail commercial ou pendant sa durée maximale (6 ans). Si elle est effectuée après 6 ans, elle sera considérée comme une renonciation à la clause et devra faire l’objet d’un nouveau contrat où une nouvelle fixation du prix sera possible.
Vous devrez alors calculer les augmentations en fonction de l’indice INSEE publié chaque mois et appliquer un pourcentage maximal autorisé par la loi.
Le locataire aura alors droit au versement d’une indemnité compensatrice correspondante à la variation constatée entre le montant initialement fixé et celui résultant du nouveau montant appliqué depuis le début du bail.
Que se passe-t-il si un locataire ou un bailleur ne respecte pas une clause d’échelle mobile dans un bail commercial ?
Pour répondre à cette question, il faut prendre en compte la nature de la clause d’échelle mobile dans un bail commercial. La clause d’échelle mobile est une clause qui permet au bailleur ou au locataire de modifier le montant du loyer lorsqu’un indice déterminé par le contrat varie.
Concrètement, si une telle clause est insérée dans le contrat de bail commercial, elle permet au propriétaire du local commercial de revoir à la hausse le loyer s’il constate que les prix ont augmenté et qu’ils sont plus élevés que ceux du marché. Cependant, il existe certaines conditions pour pouvoir utiliser cette clause.
Il faut savoir qu’un tel changement ne doit pas être pris en considération si :
- Le montant du loyer initial a été fixé par un accord amiable ou judiciaire
- L’indice de référence utilisé pour calculer le nouveau montant du loyer est celui applicable à la date de signature du bail
- Le locataire peut demander une baisse des loyers antérieurs en cas d’augmentation des prix
Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez mettre fin à votre bail commercial avant son terme, vous pouvez choisir entre 2 options : soit vous prorogez tacitement votre bail, soit vous optez pour la résolution judiciaire du contrat.
En cas de litige sur les modalités financières suite à une modification contractuelle (montant du loyer), il convient toujours d’obtenir une décision juridictionnelle afin qu’aucune contestation ne puisse être formulée ultérieurement par les parties signataires.
Quels sont les principaux critères utilisés pour déterminer le montant des loyers à l’aide d’une clause d’échelle mobile ?
Il existe différentes formules pour déterminer le montant du loyer d’un bien en fonction de la variation du marché. Pour les biens neufs ou très récents, la plupart des investisseurs utilisent une clause d’indexation au coût de la construction (CC) qui permet de fixer un loyer équivalent à un prix prédéterminé par rapport au prix du marché. Cette méthode est cependant plus favorable aux bailleurs.
Le calcul peut aussi se faire sur la base d’une indexation au coût des travaux réalisés pendant l’année en cours. Pour les biens anciens, le calcul s’effectue par rapport à un indice comme le coût de la construction (CC) ou encore l’indice des loyers commerciaux (ILC). Pour trouver un locataire potentiel, vous pouvez soit mettre votre bien immobilier en vente, soit choisir une location meublée ou non meublée.
Le premier cas est intéressant si vos revenus locatifs sont importantes et votre logement facilement accessible par les transports en commun.
Les contrats de location non meublée prennent souvent fin automatiquement après trois ans et sont donc plus faciles à signer quand on cherche à louer rapidement son bien immobilier.
La location meublée quant à elle peut être une solution intéressante si vous voulez accepter plusieurs candidats locataires et donc augmenter votre rendement locatif sur une durée plus longue que pour un bail vide classique.
Comment un locataire et un bailleur peuvent-ils s’assurer que la clause d’échelle mobile reste fiable et conforme dans un bail commercial ?
La clause d’échelle mobile est une clause importante du bail commercial, car elle permet au locataire de revendiquer le droit à un loyer plus élevé en cas de modification des facteurs qui influent sur la valeur locative.
La clause d’échelle mobile peut être utilisée pour protéger les entreprises contre des augmentations futures du loyer ou pour renouveler un contrat avec un bailleur.
Cependant, il existe certaines situations où la clause d’échelle mobile n’est pas applicable et où le bail reste valable.
Une clause d’échelle mobile dans un bail commercial est une clause qui permet de réviser le loyer en cours de bail, à la hausse comme à la baisse. La révision du loyer ne peut être demandée que par le bailleur et doit être prévue au contrat de bail.