Le loyer progressif est un système de location de logement qui permet à un propriétaire de louer son bien à des locataires dont les revenus sont inférieurs à un plafond donné.
Le montant du loyer est alors calculé en fonction du revenu des locataires. Ce système permet d’atténuer la hausse des loyers et de limiter la vacance locative. Dans cet article, nous allons voir ce qu’est le loyer progressif, comment il fonctionne et quelles sont les conditions pour pouvoir en bénéficier.
Qu’est-ce que le loyer progressif ?
Le bail commercial à loyer progressif est une mesure qui permet de réduire le montant du loyer d’un bail commercial. Il s’agit d’une disposition introduite par la loi Pinel en 2014, et qui a pour objectif de favoriser les petits bailleurs au détriment des grands groupes immobiliers.
Le loyer progressif consiste à verser un loyer plus faible sur une période donnée, puis ensuite à augmenter son montant. Cette mesure permet aux commerçants propriétaires de locaux commerciaux de bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable : une réduction d’impôt équivalente à 11% du prix du bien immobilier (ce taux est porté à 18% pour ceux qui louent un local affecté à un usage autre que l’habitation).
Pour profiter de cet avantage fiscal, vous devez louer votre local vide pendant au moins 6 ans et respecter certaines conditions : le prix du m² ne peut excéder 170 000 €, le loyer doit être inférieur ou égal au plafond fixé par le dispositif, vous ne pouvez pas revendre votre bien immobilier avant 9 années, vous ne pouvez pas faire plusieurs investissements immobiliers au sein d’une même année.
Si vous souhaitez acheter un immeuble en France afin de le mettre en location, vous devrez remplir les conditions suivantes : il doit être situé en zone A bis ou B1 (Paris et sa banlieue), il doit respecter certains critères techniques (surface minimale des logements, qualité énergétique des bâtiments).
Comment le loyer progressif est-il calculé ?
Le loyer progressif est un système qui permet de moduler son loyer en fonction du revenu net du locataire. Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, il faut avoir souscrit un contrat d’assurance-groupe pour les employés ou être membre d’un fonds de pension.
Le principe de base est le suivant : si votre revenu augmente, votre loyer diminue. Si le revenu du locataire reste inchangé, vous aurez toujours droit à une réduction importante. Dans la pratique, un tel système n’est pas très utilisé car le montant des réductions accordées dépend fortement du salaire brut et non du net imposable.
Une telle modulation peut être intéressante pour les personnes qui ont des revenus fluctuants mais qui ne veulent pas payer plus que ce qu’elles gagnent réellement. Cependant, cette solution n’est pas adaptée pour celles et ceux qui ont des revenus fixes et stables.
Quels sont les avantages du loyer progressif ?
Aujourd’hui, il est possible de louer un bien immobilier avec des loyers progressifs. Cette méthode permet d’augmenter le niveau du loyer afin de le rendre plus attractif pour les locataires. Ainsi, la rentabilité d’un investissement locatif peut être optimisée.
Lorsque vous mettez en location un logement meublé, vous pouvez augmenter son loyer grâce à une clause de révision triennale. Cela signifie que la hausse annuelle du loyer ne doit pas dépasser 3 % par an sur 3 ans consécutives (soit 1 % par an). Par exemple, si votre loyer actuel est de 600 € et que vous souhaitez le faire passer à 700 €, il faudra tout simplement multiplier ce montant par 1,03 (700/600 x 100) = 70.
La loi Alur a étendu cette possibilité jusqu’à 10 ans consécutives (soit 2 % par an) pour les locations nues ou meublées ou encore les locations saisonnières.
Le bailleur peut également choisir de réviser le loyer chaque année au moment du renouvellement du bail selon un indice national qui évolue moins rapidement que celui des prix constatés sur le marché local concernant la catégorie des biens donnés en location (indice ILC).
Enfin, il est possible d’ajouter au contrat une clause résolutoire permettant au bailleur d’obtenir la libération immédiate et sans indemnité du logement en cas d’inexécution des obligations contractuelles par le locataire pendant plus de 9 mois successifs s’il justifie avoir subi un préjudice important résultant directement ou indirectement de cette inexécution.
Quels sont les inconvénients du loyer progressif ?
Le bail commercial à loyer progressif est un mode de location dans lequel le propriétaire d’un bien immobilier augmente progressivement les revenus qu’il tire de la location. Cela se traduit par une augmentation du loyer au fur et à mesure que dure la période de location du logement.
Le propriétaire décide alors du taux d’augmentation, qui peut être fixe ou variable. En cas d’augmentation fixe, le montant du loyer augmentera en fonction d’une base connue à l’avance et sans faire appel à un index de référence.
Lorsque ce taux est plus élevé que celui convenu initialement, ceci peut entraîner des conflits avec le locataire.
Le loyer progressif est-il obligatoire ?
Le loyer progressif est une obligation pour les locataires qui disposent d’un bail de courte durée. Si vous êtes un locataire et que vous souhaitez mettre en location votre logement, vous devez respecter la loi sur le loyer progressif. Pour pouvoir bénéficier du loyer progressif, il faut répondre à certaines conditions :
- Le bail doit avoir une durée inférieure à 3 ans.
- Le loyer ne doit pas dépasser 50% des revenus du locataire.
- Le propriétaire ne peut pas demander plus de 20% d’augmentation annuelle au-delà d’un plafond fixé par arrêté préfectoral (pour 2018 : 16,96€/m²)
- Le montant du loyer ne peut pas excéder le montant du plafond fixé par arrêté préfectoral (pour 2018 : 16,96€/m²)
Toutefois, cette loi n’est pas applicable si le bailleur s’engage à louer son bien au profit d’un organisme public ou privilégiant des personnes aux revenus modestes. Si vous souhaitez investir dans un logement meublé, sachez que ce type de location est imposable suivant les règles applicables aux locations nues et non meublées.
La fiscalité est difficilement maîtrisable car elle dépend de plusieurs paramètres tels que les conditions financières et juridiques de la location choisie et la nature des revenus perçus par le propriétaire (loyers encaissés ou autres).
Il convient donc d’anticiper sa situation fiscale afin d’optimiser sa fiscalité personnelle sans commettre d’erreurs qui seront ensuite difficiles à corriger.
Le loyer progressif est-il avantageux pour les propriétaires ?
Le loyer progressif est un mode de fixation du loyer à la relocation. Il s’agit d’un mécanisme qui permet au bailleur de fixer le prix de son loyer en fonction de la valeur locative du bien, tout en tenant compte des variations éventuelles du marché. Cela permet d’obtenir un loyer plus élevé pour le moment, mais cela peut aussi permettre d’obtenir un loyer plus bas par la suite. Ainsi, il n’est pas rare que les propriétaires profitent de ce système afin d’augmenter progressivement le montant du loyer.
Pour les locataires, cette solution peut être avantageuse car ils ne risquent pas une forte augmentation du prix par rapport aux autres logements similaires disponibles sur le marché. En effet, ils connaissent directement le montant qu’ils doivent payer pour occuper un logement et ce montant sera révisé à chaque nouvelle période locative.
Par contre, il existe certaines règles à respecter pour profiter pleinement des avantages liés au bail commercial à loyer progressif : le propriétaire ne peut pas augmenter son prix sans tenir compte des variations annuelles des indices IRL (indice national des fermages) ou ILAT (indice local des activités tertiaires).
Il y a des gens qui sont dans le besoin, et ils ont parfois du mal à payer leur loyer. La solution est de faire un loyer progressif. Le propriétaire donne la possibilité au locataire d’augmenter son loyer en fonction de sa situation financière.