Charges locatives de bail commercial : comment fonctionne-elles ?

La contribution économique territoriale (CET) est une taxe locale créée par la loi de finances rectificative pour 2012. Elle remplace la taxe professionnelle et s’applique aux personnes physiques ou morales exerçant à titre habituel une activité professionnelle non salariée. La CET comprend deux composantes : la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

La CFE est due par les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée, quel que soit le lieu d’implantation de leur siège social.

La CVAE est due par les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée et dont le chiffre d’affaires hors taxes dépasse un certain seuil.

Quels sont les principaux principes de la contribution économique territoriale liés aux baux commerciaux ?

Contribution économique territoriale (CET) : Dans le cadre de la mise en place de la contribution économique territoriale, une taxe est due par les entreprises sur leurs bénéfices réalisés dans un local situé en France.

La taxe est calculée à partir des valeurs locatives des biens soumis à un bail commercial. En cas d’exonération, l’entreprise peut demander une exonération temporaire ou permanente.

Lorsque votre activité commerciale génère des bénéfices, il faut les soumettre à la contribution économique territoriale (CET). Cette contribution s’applique aux personnes physiques et morales qui ont déclarées des bénéfices industriels et commerciaux ou professionnels.

Le montant de cette contribution varie selon que votre chiffre d’affaires annuel est inférieur ou supérieur à 100 000 € HT. Si vous êtes un micro-entrepreneur, votre chiffre d’affaires ne doit pas excéder 82 800 € HT par an pour pouvoir y être assujetti (contrairement aux sociétés qui peuvent faire jusqu’à 789 000 € HT). Par ailleurs, si vous faites partie d’une association ou que vous êtes propriétaire du local utilisé pour votre commerce, vous n’êtes pas redevable de cette CET.

Enfin, si le local est loué en meublé non professionnel (LMNP), les revenus tirés du LMNP sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu sans application de la CET.

Comment calculer le montant de la contribution économique territoriale des charges locatives liées au bail commercial ?

Lors de la rédaction d’un bail commercial, le propriétaire du local loué doit mentionner le montant des charges locatives et des impôts liés au loyer. Le montant de ces charges locatives est déterminé par l’article 14-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (JO du 7 juillet 1989). Cet article précise que « les charges locatives sont toutes les dépenses inhérentes à l’usage privé du local loué, payables par le preneur en sus du loyer ».

Par ailleurs, il faut savoir que cette contribution économique territoriale est déductible pour le calcul de l’impôt sur les sociétés ou sur le revenu. Elle représente un pourcentage des recettes tirées de la location du local. En pratique, elle correspond à la somme des impôts et taxes suivants : taxe foncière et taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Il existe une exception qui concerne les locations meublées dont la contribution économique territoriale ne peut pas être déduite pour la détermination de l’impôt sur les sociétés ou sur le revenu. Dans ce cas-là, un forfait minimum est appliqué aux charges locatives exigibles afin qu’elles soient soumises à cotisations sociales (CGI art 1586 A).

Quels sont les avantages pour les entreprises de payer la contribution économique territoriale ?

La contribution économique territoriale est un impôt qui a été introduit par la loi de finances rectificative pour 2011. Elle est due par les entreprises et les personnes physiques employées en France, qu’elles y soient domiciliées ou non. Elle porte sur l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année précédente mais s’applique également depuis 2013 à la contribution sociale de solidarité des sociétés (C3S).

La contribution économique territoriale comporte deux parts : Une part « base » calculée en fonction du chiffre d’affaire et des effectifs . Une part « additionnelle » qui s’ajoute à la part “base” si celle-ci est supérieure à 500 000 euros par an.

L’entreprise qui paye la C3S bénéficie d’un crédit d’impôt immédiat. En effet, elle ne paie pas ce montant au titre de l’année N, mais N+1. Ainsi, il n’y a pas d’impact fiscal sur son résultat au cours du 1er semestre 2015 (N) et elle peut donc profiter immédiatement du crédit d’impôt correspondant aux montants versés en 2014 (N-1).

Pour obtenir le remboursement de cette taxe, il suffit alors que l’entreprise adresse sa demande avant le 31 janvier suivant le trimestre concerné. Par exemple, une demande au titre du premier trimestre 2015 peut être déposée avant le 31 janvier 2016 pour bénéficier du remboursement au titre du premier trimestre 2015 (soit jusqu’au 31 mars 2016).

Quels sont les recours possibles si une entreprise conteste le montant de sa contribution économique territoriale ?

Bénéficier d’un remboursement ou d’une exonération de contribution économique territoriale est possible. Dans certaines conditions, l’entreprise peut bénéficier d’un remboursement ou d’une exonération de la contribution économique territoriale (CET).

Les entreprises qui bénéficient de cette exonération doivent répondre à des critères particuliers. Elles doivent notamment avoir moins de 10 salariés et un chiffre d’affaires annuel inférieur à 2 millions d’euros. En outre, elles ne peuvent pas appartenir au secteur du transport aérien ni être implantée en zone urbaine sensible.

L’exonération totale de la CET n’est plus possible depuis le 1er janvier 2013, mais les entreprises peuvent toutefois toujours en bénéficier, à condition que leur activité soit située sur une zone franche urbaine (ZFU) et qu’elles souhaitent s’y installer avant le 31 décembre 2016. Si l’entreprise est située sur une ZUS ou si elle souhaite s’y installer avant le 31 décembre 2015, elle peut demander un remboursement partiel de sa CET. Cette demande se fait directement auprès du service des impôts dont relève son siège social.

La demande doit être adressée au plus tard 3 mois après la clôture de l’exercice pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés et au plus tard le 30 juin pour les autres entreprises.

Quel est le rôle des administrations locales dans la prise en compte des charges locatives d’un bail commercial ?

Les administrations locales ont un rôle très important dans la prise en compte des charges locatives d’un bail commercial. Elles ont également un rôle essentiel dans la répartition de ces charges entre le bailleur et le locataire, car elles peuvent décider de les prendre à leur charge ou non. Si vous êtes propriétaire d’un commerce que vous louez, il est important de bien connaître les différents types de charges qui incombent au bailleur et celles qui incombent au locataire.

La plupart du temps, les parties sont tenues de prendre en charge certains frais liés à l’exploitation du commerce. Le propriétaire doit donc être vigilant quant aux frais qu’il doit prendre à sa charge et ceux qu’il doit partager avec son locataire. Cependant, toutes les charges ne sont pas obligatoirement imputables au locataire ou au bailleur . Elles peuvent être supportées par une personne physique ou morale extérieure à l’occupation des lieux (par exemple : une société spécialisée).

Les administrations locales sont souvent chargées du contrôle du respect des obligations relatives aux charges imposables par le bail commercial (article L 145-40-2 du Code de commerce). Pour mettre en œuvre cette obligation, elles recourent généralement aux services d’une société privée chargée de réaliser un état des lieux contradictoire annuel (cf article R 145-29) pour permettre une meilleure répartition entre le bailleur et le locataire des différents coûts concernés.

Quels sont les impacts de la contribution économique territoriale sur le prix des baux commerciaux ?

La contribution économique territoriale (CET) est un impôt instauré par la loi de finances rectificative pour 2012 du 29 décembre 2012 et mise en place le 1er janvier 2013. Elle remplace la taxe professionnelle. Ce nouvel impôt se substitue à la cotisation foncière des entreprises, la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises et à l’imposition forfaitaire sur les entreprises de réseaux (IFER).

La contribution économique territoriale est due par toutes les personnes physiques ou morales qui exercent une activité professionnelle non salariée. Celle-ci concerne

  • les sociétés commerciales
  • les sociétés civiles immobilières (SCI)
  • les agriculteurs
  • les professions libérales
  • les artisans

Dans le cadre de leur activité professionnelle non salariée et celles exerçant une activité commerciale ou artisanale au sein d’une société soumise à l’impôt sur le revenu. Les personnes affiliées au RSI sont donc assujetties à CET. Les collectivités locales ont la faculté de majorer l’assiette de CET dans certaines conditions :

  • majoration minimale : si elles relèvent d’un EPCI regroupant plus de 50% des communautés membres
  • majoration maximale : si elles relèvent d’un EPCI regroupant moins de 50% des communautés membres
  • minoration maximale : si elles relèvent d’un EPCI ne comprenant aucune communauté urbaine ni aucune communauté d’agglomération
  •  minoration minimale : si elles sont situées en zone urbaine sensible (ZUS).

La Contribution économique territoriale est une nouvelle taxe, instituée par la loi de finances rectificative pour 2011. Elle remplace la taxe professionnelle et la taxe d’habitation.