Le bail commercial est un contrat de location qui permet au locataire d’exploiter son fonds de commerce dans des conditions définies par la loi. Ce contrat peut être écrit ou oral, mais il doit obligatoirement être signé par les deux parties.
Le droit de préemption est un droit accordé à certains locataires commerciaux, qui leur permet d’être prioritaires pour l’achat du local commercial qu’ils louent. Cette priorité peut être accordée sur tout ou partie du bien. Dans ce cas, le locataire aura le droit de préempter tout ou partie du local commercial en question, et ainsi acheter le local commercial. Nous allons voir comment faire pour mettre en place ce type de contrat.
Quelle est la procédure liée au droit de préemption sur un bail commercial ?
Lorsqu’un locataire signe un contrat de bail commercial, il est soumis au droit de préemption en cas de vente du fonds loué. Ce droit permet à un acquéreur potentiel d’acquérir le local dont est titulaire le locataire.
La procédure liée au droit de préemption n’est pas la même selon que le bail concerne un fonds de commerce ou une location nue. Le propriétaire du bien peut ainsi choisir d’exercer son droit de préemption sur la vente du local loué ou sur l’achat du fonds exploité par le locataire. Dans tous les cas, l’acquisition du local doit être motivée par des raisons professionnelles ou familiales (par exemple : relogement).
En revanche, si le propriétaire souhaite vendre son bien pour réaliser une plus-value, il ne peut pas exercer son droit de priorité puisque cette opération n’entre pas dans ce cadre.
Quelle est la durée du droit de préemption pour un bail commercial ?
La durée du droit de préemption est la période pendant laquelle un locataire peut acquérir un local commercial. Ce droit est déterminé par le contrat ou l’acte de cession et peut être exprimé en termes d’année, de trimestre ou même parfois de mois.
La loi ne fixe pas une durée pour ce droit de préemption, il faut donc se référer au contrat ou à l’acte de cession. Si ce dernier n’indique rien sur la durée du droit de préemption, il faut alors se reporter aux usages professionnels.
Le bailleur a le devoir d’informer le preneur sur les conditions d’exercice du droit de préemption. Cependant, si le bailleur ne respecte pas son obligation d’information, il risque des sanctions civiles et pénales. Il n’y a pas vraiment de limite à ce principe puisqu’il s’agit bien souvent d’un bail commercial et non pas d’un contrat civil comme un bail meublé par exemple qui serait plus soumis à une durée maximale quelconque.
Cependant, on retrouve toutefois des exceptions. Le bail commercial peut avoir une durée ferme inférieure à trois ans (cas des locations saisonnières). Il doit avoir été conclu pour une location sans interruption depuis plusieurs années (cas notamment des commerces itinérants).
Quels sont les différents types de droit de préemption sur un bail commercial ?
Le loyer d’un bail commercial est généralement indexé sur l’indice du coût de la construction (ICC). Si le loyer n’est pas révisable, il peut être indexé au cours du bail, ou à la date anniversaire du contrat. Les baux commerciaux peuvent aussi prévoir une clause d’indexation automatique au moyen d’un indice déterminé à la signature du bail.
Il est possible également de prévoir une clause d’indexation automatique par le jeu des clauses contractuelles, c’est-à-dire en modifiant les conditions et durée du contrat. La faculté pour le locataire de renoncer à son droit peut aussi être inscrite dans un contrat commercial. Dans ce cas, le locataire ne pourra pas exercer son droit pendant toute la durée d’exercice des droits qu’il possède sur le local loué. Enfin, il existe des droits spécifiques liés aux baux commerciaux.
Le droit de priorité : qui permet au propriétaire ou au locataire de se substituer à un tiers acquittant un prix inférieur à celui stipulé par le contrat
Le droit de rétention : qui permet au propriétaire ou au locataire de retenir les sommes versés par l’acquéreur (ou un tiers) jusqu’au jour où il obtient satisfaction
Le droit préférable : qui permet aux parties ayant conclu un bail commercial antichrômage et donnant lieu à indemnisation chômage, bénéficieront des avantages octroyés aux titulaires d’un bail commercial.
Quels sont les critères pour bénéficier du droit de préemption sur un bail commercial ?
Pour bénéficier du droit de préemption sur un bail commercial, il faut être une personne morale ou une personne physique. Par ailleurs, la valeur du droit de préemption n’est pas fixée par les parties dans le contrat de bail commercial.
Il existe différents types de baux commerciaux :
- Le bail 3 6 9 qui permet au propriétaire d’exiger l’achat des locaux loués à l’issue d’une période triennale déterminée par le contrat
- Le bail dérogatoire qui permet au propriétaire d’exiger l’achat des locaux loués à l’issue d’une période triennale ou éventuellement plus longue
- Le bail professionnel qui est attribué aux professions libérales
- Le bail rural qui concerne les exploitants agricoles et la location des terres agricoles
- Le bail mixte qui combine un contrat de location classique avec un contrat lié à la domiciliation
Il est nécessaire de savoir que pour bénéficier du droit de préemption sur un bail commercial. Aussi, faut y avoir des moyens financiers suffisants pour pouvoir acheter les locaux et les immeubles concernés.
Quel est le délai pour exercer le droit de préemption sur un bail commercial ?
Lorsqu’un bail commercial arrive à son terme, le propriétaire du local peut demander au locataire de quitter les lieux. Cette procédure s’appelle le droit de préemption. Elle permet au propriétaire d’acquérir un bien en priorité et de lui donner un nouveau preneur par la suite. Ce droit est soumis à des conditions strictes, notamment le délai pendant lequel il est exercé.
Le délai pour exercer ce droit ne doit pas être inférieur à 18 mois, ni supérieur à 24 mois avant l’expiration du contrat de bail commercial. Ce délai est calculé depuis la date de fin du bail ou depuis la date d’effet du congé reçu par le locataire si ce dernier a été envoyé plus tôt. Enfin, si vous souhaitez acquérir un local commercial, vous devrez respecter les règles relatives aux marchés publics et aux concessions d’aménagement.
Peut-on céder le droit de préemption sur un bail commercial ?
Le droit de préemption a été mis en place afin que les locataires puissent acquérir le local commercial qu’ils occupent au prix du marché. Il est nommé « Droit de préférence », mais ces termes ne sont pas définis par la loi et peuvent être interprétés différemment. Il peut être utile de connaître certaines règles, notamment lorsque vous souhaitez céder votre droit de préférence à un tiers.
L’acquisition d’un bien immobilier par une personne physique ou morale étrangère est considérée comme une vente d’immeuble par autrui (VIA). Cette opération doit obligatoirement faire l’objet d’une publication au service chargée des publications littéraires et des annonces (SCLAL), soit au bureau des hypothèques, si le montant du bail dépasse 15 000 € , soit à la recette principale des impôts.