L’assemblée générale de copropriété est un moment important dans la vie d’une copropriété. Elle permet de faire le point sur l’année écoulée et de préparer l’année à venir.
Elle peut être annuelle ou bien exceptionnelle. Lorsqu’elle est annuelle, elle a lieu chaque année au cours du premier semestre. Lorsqu’elle est exceptionnelle, elle peut avoir lieu à tout moment de l’année.
Quelles sont les conséquences pour les propriétaires lors d’une assemblée générale de copropriété entre compromis et acte de vente ?
Lorsque deux parties (une personne physique et une personne morale) se mettent d’accord sur le prix d’un bien immobilier, elles signent un compromis de vente. Le compromis est le contrat qui scelle la transaction entre acheteur et vendeur. Il définit les conditions de l’acte de vente, les modalités de paiement des frais annexes et la date à laquelle l’acte authentique sera signé chez le notaire.
La signature du compromis implique que vous avez obtenu toutes les garanties nécessaires quant à la conformité du bien par rapport au descriptif fourni dans l’annonce publiée sur Internet ou dans un journal spécialisé pour ce type d’opération.
En effet, il faut savoir que si vous aviez été en possession du bien depuis plusieurs mois ou années, vous auriez pu constater des écarts importants avec votre logement actuel. Ainsi, il faut prendre le temps nécessaire pour comparer le prix du bien proposé par les différents acquéreurs potentiels avec celui affiché par l’agence immobilière ou le particulier qui propose ce bien immobilier.
Cela permet de réduire considérablement les risques liés à cette opération, car vous ne serez pas confrontés aux mauvaises surprises quant aux travaux supplémentaires non prise en compte par l’agent immobilier ou encore aux finitions non terminés au moment de la signature chez un notaire. Vous serez donc certain que votre logement correspondra en tout point à celui proposer dans l’annonce immobilière ou publiée sur Internet.
Quels sont les travaux à entreprendre entre la signature du compromis et celle de l’acte de vente ?
Avant de signer un compromis ou un acte de vente, il est important d’établir le plan de financement et d’effectuer les différents diagnostics obligatoires.
Il faut ensuite réaliser les travaux nécessaires pour respecter les normes en vigueur. Ces travaux peuvent consister à revoir l’isolation du bien, à rénover la toiture ou à remettre aux normes l’installation électrique et le système de chauffage. Ces travaux doivent être effectués par des professionnels qualifiés (ou une entreprise spécialisée).
Si vous souhaitez acheter une maison ancienne, renseignez-vous sur son état général afin d’en déterminer les principales pathologies : mauvaise isolation thermique, problèmes liés au système électrique et au chauffage (notamment s’il y a des radiateurs électriques), présence d’humidité, risque d’effondrement…Si votre budget est limité, il sera plus facile de faire réaliser ces travaux plutôt que d’envisager un important rafraichissement du logement.
Quels sont les documents à produire pour une assemblée générale de copropriété entre compromis et acte de vente ?
Une assemblée générale de copropriété entre compromis et vente se déroule à l’initiative du syndic. Elle a pour objet d’approuver les comptes et le budget prévisionnel, voter le budget prévisionnel, fixer les modalités de convocation des copropriétaires, statuer sur les travaux qui sont ou non à la charge de chaque copropriétaire…
Ces modalités peuvent être inscrites dans un règlement intérieur de copropriété. Dans ce cas, toute modification doit être votée en assemblée générale. Dans tous les cas, il est nécessaire de produire certains documents avant la tenue de l’assemblée :
- Le compromis ou acte authentique mentionnant votre identité (nom et adresse), celle du vendeur et celle du notaire chargé de la vente
- Un état daté établi par le syndic afin d’avoir une bonne connaissance technique des lots que vous possédez
- Le rapport du syndic datant moins d’un an
- Les procès-verbaux ayant trait aux travaux votés en assemblée générale
- La fiche synthétique si elle existe ou un diagnostic technique global (DTG).
Lorsque vous achetez un lot immobilier en copropriété, vous êtes soumis aux mêmes obligations que celles qui pèsent sur un propriétaire occupant son logement individuel.
Vous devrez donc fournir comme justificatifs : Une attestation de l’assurance garantissant la responsabilité civile dont vous êtes titulaire depuis au moins douze mois et couvrant les lots immobiliers considérés ; Une attestation d’assurance contre les risques locatifs couvrant l’immeuble loué pour une durée minimale d’un an.
Quels sont les délais à respecter entre l’assemblée générale et la signature de l’acte de vente ?
Le délai entre l’assemblée générale et la signature de l’acte de vente est d’environ 3 mois. Cela permet de sécuriser le processus de vente, tant pour les acheteurs que pour les vendeurs.
Il faut savoir que ce délai peut être plus court ou plus long, selon les cas. En effet, la durée du mandat des vendeurs et de celui des acquéreurs peut être différentes. Par ailleurs, cette période est parfois nécessaire pour réunir toutes les conditions à la vente (permis d’urbanisme, etc.).
Dans certains cas, il sera également possible d’ajouter un certain laps de temps avant la signature du compromis afin d’obtenir une attestation conformité qui vous permettra de signer votre acte authentique sans problème.
Quelles sont les démarches à réaliser par le syndic pour qu’une assemblée générale entre compromis et acte de vente se déroule correctement ?
Le syndic doit préparer et convoquer l’assemblée générale dans les délais impartis. Dès que le syndic reçoit la convocation, il doit en informer le copropriétaire concerné par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre devra contenir une proposition de date de tenue de l’assemblée générale qui permettra au copropriétaire intéressé par un compromis ou acte de vente, d’organiser sa visite en fonction des dates proposées.
Une assemblée générale copropriétaire entre compromis et vente peut être tenue sur plusieurs jours, voire toute une semaine si nécessaire. Si le copropriétaire n’a pas pu se rendre à l’assemblée générale fixée, il pourra demander au syndic la fixation d’une nouvelle date.
Le choix des dates est important car cela peut avoir un impact sur les travaux à réaliser. Par exemple, un retard dans la mise en place du ravalement obligatoire peut provoquer des nuisances sonores importantes pour les voisins proches du chantier.
Lorsque les travaux sont terminés, le syndic devra établir un procès-verbal qui sera adressé aux copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception afin qu’ils puissent prendre connaissance des principales décisions qui ont été votés durant l’assemblée générale (vote du budget prévisionnel, vote du budget pratique).
Chaque membre du conseil syndical a droit à une information claire et transparente sur tout ce qui concerne la gestion et la conservation de l’immeuble (article 9).
Quels sont les travaux à réaliser entre la signature du compromis et celle de l’acte de vente ?
Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, il est possible que différents travaux entre compromis et acte de vente soient réaliser. La plupart des biens immobiliers doivent être remis au goût du jour pour pouvoir être vendus.
Il est nécessaire que les acquéreurs potentiels puissent se projeter afin qu’ils aient le sentiment de s’installer dans un logement qui correspond à ce qu’ils recherchent.
Les acheteurs ont besoin d’être rassurés sur le fait que les travaux nécessaires seront faits avant l’acquisition. Pour cela, il convient de faire appel à un professionnel qui saura prendre en compte tous les paramètres inhérents à votre maison ou votre appartement. En effet, il faut tenir compte non seulement du prix des matériaux mais également des frais supplémentaires liés aux modifications demandées par l’acheteur.
La loi ALUR a changé la donne pour les assemblées générales de copropriété entre compromis et vente. Cette loi oblige le syndic à convoquer l’assemblée générale dans les trois mois de la réception du procès-verbal des délibérations du syndicat des copropriétaires.
Un nouveau formalisme est imposé et un certain nombre d’obligations doivent être respectées. Ainsi, le syndic doit informer les copropriétaires sur leur droit d’être présents ou représentés à l’assemblée générale, il doit également préciser le lieu et la date de celle-ci. Le conseil syndical peut faire appel à un huissier pour constater l’absence de convocation ou encore demander au juge une désignation d’un mandataire ad hoc pour convoquer une assemblée générale.