L’apport personnel nécessaire à l’achat d’un logement en France a pratiquement triplé (+185%) entre début 2009 et fin 2011, a calculé en exclusivité le réseau d’agences Century 21 pour le quotidien Le Parisien/Aujourd’hui en France.

D’après les chiffres de Century 21 publiés ce 4 janvier, l’apport personnel moyen demandé par les banques pour financer un projet d’achat immobilier atteint 42.977€ fin 2011, soit 21% de la valeur moyenne d’un logement dans l’Hexagone (205.177€). Trente-six mois plus tôt, début 2009, il suffisait de disposer de 8% de la valeur du bien (15.055€ pour un prix d’achat moyen de 178.655€).

En Ile-de-France, où les prix sont globalement plus élevés, l’apport est passé en trois ans de 22% (47.416€) à 33% (79.745€) de la somme totale. Le prix d’achat moyen est passé de 211.016€ à 241.945€ (+14,7%). A Paris même, il faut désormais disposer de plus de la moitié de prix d’achat afin de concrétiser son projet. 58% des 382.129? moyens sont demandés par les banques, soit 219.929?. Début 2009, l’apport moyen ne s’élevait qu’à 137.659€, soit 46% du prix moyen du logement fixé à 301.259€.

Laurent Vimont, président de Century 21, analyse cette envolée par des taux bas qui ont encouragé les vendeurs à proposer des prix plus chers. Une situation qui a pour conséquence d’exclure les classes moyennes de l’accès à la propriété, ajoute-il au Parisien/Aujourd’hui en France.

Après l’accalmie de l’automne, le coût du crédit se renchérit à nouveau. Les taux des prêts immobiliers ont augmenté de 7 points de base en décembre, à 3,93 % en moyenne (3,93 % pour l’accession dans le neuf et 3,97 % pour l’accession dans l’ancien), selon les chiffres de l’Observatoire CSA Crédit Logement. Ils rejoignent ainsi leur niveau de l’été, avant le recul de 5 points en octobre. Dans ce contexte, la part des crédits à taux variable remonte : 5,2 % en décembre contre 4,8 % en moyenne au 4e trimestre 2011. Autre signe de contraction : la hausse du crédit s’accompagne d’une réduction des durées de prêt, à 17 ans et 4 mois, soit le niveau qui prévalait à l’été 2010. La réduction des durées est plus forte dans le neuf (238 mois en décembre, contre 248 en juillet) que dans l’ancien (224 mois en décembre, contre 229 mois en juillet). Les prêts de moins de 15 ans représentent 22,3 % des prêts en décembre (contre 18,7 % au 1er trimestre 2011). Les prêts accordés sur 20 à 30 ans représentent 50,3 % des prêts en décembre (contre 55,6 % au 1er trimestre 2011). Les banques se recentrent clairement vers les emprunteurs les plus solvables, capables d’afficher un certain niveau d’apport personnel. La part de ce dernier dans les opérations de financement ne cesse de progresser, passant de 6,1 % en 2010 à 11,8 % en 2011. En conséquence, le coût des opérations commence à fléchir. Après une hausse de 7 % en 2010, il a ralenti en 2011, avec un recul cet été. Sur l’année 2011, il ne s’est accru que de 4 %, une tendance qui pourrait se confirmer en raison de la détente des prix immobiliers qui se dessine en 2012.

Le nombre des transactions de logements anciens en France devrait nettement baisser en 2012 tandis que les prix pourraient se stabiliser et mettre fin à la flambée constatée ces dernières années, estiment les dirigeants de fédérations et de réseaux d’agences immobilières. Le nombre total de transactions dans l’ancien devrait tomber à 600 000 en 2012, soit une baisse de près de 15 % par rapport à 2011. Selon certains professionnels, la baisse des transactions pourrait être amplifiée en raison notamment de la suppression du prêt à taux zéro pour les achats dans l’ancien et l’alourdissement de la taxation des plus-values sur les logements locatifs et les résidences secondaires. Sur l’ensemble de la France, les prix dans l’ancien ont augmenté de 7,3 % en 2011, selon les chiffres de la FNAIM, soit bien au-dessus de l’inflation (+2,5 %). Mais pour la première fois depuis la fin de la crise de 2008, le marché de l’habitation marque le pas : après une forte progression observée au 1er semestre (+2,6 % et +2,5 % aux 1er et 2e trimestre), les prix se sont stabilisés en fin d’année. Compte tenu du contexte économique dégradé, le marcher immobilier ancien ne devrait pas enregistrer de pression sur les prix en 2012. Cependant la pression de la demande en raison de la pénurie de logements et des conditions de crédit encore favorables, devrait empêcher une forte baisse des prix. Les professionnels prévoient une baisse des prix de l’ordre de 5 %.

Le nombre de mises en chantier de logements neufs s’est élevé à 74 646 sur la période allant de juin à août, il a progressé de 8,1 % sur un an, marquant cependant un ralentissement par rapport au début de l’année, selon les chiffres publiés mardi par le ministère du Logement. Au premier trimestre, le rythme de croissance était encore de 35,5 %. Au cours des douze derniers mois (septembre 2010 à août 2011), le nombre de mises en chantier, avec 350 991 logements commencés, est en augmentation de 19,2 % par rapport aux douze mois précédents. Le nombre de permis de construire de logements neufs, qui a atteint 116 397 unités entre juin et août, a progressé de 9,8 % sur un an. Sur les douze derniers mois le nombre de permis de construire s’est élevé à 427 456 unités.

« Depuis le début de l’année 20110, le redémarrage du marché locatif privé se confirme et s’amplifie », constate l’Observatoire CLAMEUR dans sa dernière étude de conjoncture sur le marché locatif en France. Le taux de mobilité résidentielle s’établit à 27,9 % et retrouve ainsi le niveau qui était le sien en 2007, avant la crise économique et financière. Quant à la progression des loyers, elle reste modérée : +0,9 % sur un an, contre +1,4 % en 2010. Les régions Champagne-Ardenne (+2,7 %), Picardie (+2,5 %), Poitou-Charentes (+1,7 %) et Languedoc-Roussillon (+1,7 %) se situent au-dessus de cette moyenne nationale. Les loyers de relocation (entre deux locataires) augmentent à un rythme plus élevé : +1,9 % en 2011. Le loyer de marché s’établit maintenant à 12,4 euros/m2 (16,6 euros pour un studio, 12,6 euros pour un 2-pièces, 10,4 euros pour un 3-pièces).

En août, les taux des prêts immobiliers du secteur concurrentiel se sont établis à 3,91 % en moyenne (3,88 % pour l’accession dans le neuf et 3,90 % pour l’accession dans l’ancien), selon l’étude mensuelle de l’Observatoire Crédit Logement. Depuis le mois de juin, les taux sont restés stables à un niveau identique à celui de septembre 2009. Alors qu’entre novembre 2010 et mars 2011, les taux avaient progressé à un rythme moyen de 10 points de base par mois et au cours du 2e trimestre 2011 le rythme de la hausse avait ralenti pour s’établir à 5 points de base par mois. Dans ce contexte, les part des crédits à taux variable recule à 6,7 %, contre 9,1 % au 2e trimestre 2011. En août 2011, la durée moyenne des prêts s’est établie à 215 mois et le coût du crédit a représenté 3,84 années de revenu, soit le plus bas niveau depuis le début de l’année 2011. La progression de l’apport personnel est élevé : +11,4 % sur un an depuis début 2011 (contre +6 % en 2010).

Dans une enquête qu’elle a publiée hier sur sont site Internet, l’association UFC-Que Choisir dénonce les pratiques abusives des agences immobilières en matière de location. Les 3 principaux sujets de griefs portent sur le manquement aux obligations d’affichage des honoraires (21 % des 1 056 agences visitées dans le cadre de cette enquête) et de l’étiquette énergétique (28 % des agences étaient encore en retard sur cette obligation imposée par la loi Grenelle 2 de juillet 2010), la quête excessive de garanties de la part des agences (avec notamment la demande de documents strictement interdits comme l’attestation de l’employeur dans 46 % des cas, l’attestation du précédent bailleur dans 10 % des cas, etc.) et le gonflement des honoraires demandés aux locataires (notamment, disparité « injustifiée » des montants demandés, voire honoraires illicites dans certains cas). Hormis le rappel à la loi, l’association fait aussi savoir qu’elle avait saisit la DGCCRF (Direction générale de la concurrence) pour qu’elle procède à de nouveaux contrôles des agences et que les pratiques illicites soient sanctionnées. Elle plaide en outre pour divers aménagements législatifs, notamment un plafonnement des honoraires pour la rédaction du bail, une meilleure information concernant l’état des lieux et à la mise sous séquestre systématique des dépôts de garantie auprès de la Caisse des dépôts.

Un décret vient de préciser la procédure permettant la reprise de locaux abandonnés, instituée par la loi du 22 décembre 2010. En cas d’abandon du logement par le locataire, le bailleur devait auparavant enclencher une démarche classique d’expulsion, souvent longue. La procédure établie par la loi et le décret est désormais simplifiée : après une mise en demeure restée sans réponse et un constat d’abandon effectué par huissier, il suffit d’une simple requête (sans débat contradictoire) auprès d’un juge d’instance, pour récupérer le logement. Dans le cadre de la procédure d’expulsion classique, l’huissier de justice peut également établir un constat de reprise des lieux pour accélérer le processus, lorsque le locataire a volontairement libéré les locaux, avant l’expiration du délai fixé par le juge. Cette procédure ne concerne que les logements non meublés (loi de 1989).

Décret n°2011-945 du 10 août 2011 (JO du 12)

MeilleursAgents.com publie la 29ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France.

« Le dernier indice Notaires-Insee, correspondant aux actes authentiques signés au premier trimestre 2011, confirme la hausse des prix des promesses de vente du quatrième trimestre 2010. Notre baromètre, fondé sur les promesses de vente signées de janvier à juin 2011 par nos 370 agences partenaires permet de prolonger cette analyse. Il apparaît que les prix à Paris ont encore augmenté de 7,6% depuis le début de l’année pour s’établir en moyenne à 8,200 euros par m2 au 1er juillet 2011. Mais l’essentiel est ailleurs. Le scénario de retournement du marché parisien et, par extension, du marché francilien n’apparaît pas encore dans les statistiques officielles, et pourtant il se confirme mois après mois. Les prix ne progressent plus (+0,2% à Paris en juin) et sont même orientés à la baisse dans certaines zones. A Paris, le volume des transactions est en baisse de plus de 10% par rapport au printemps 2010 et les délais de vente s’allongent. Ils dépassent aujourd’hui en moyenne 45 jours alors que la majorité des biens se vendaient en moins de 20 jours en début d’année. Aujourd’hui seuls les biens de très grande qualité trouvent rapidement preneurs. L’écart des attentes est tel entre les vendeurs (convaincus que tout se vend vite et cher et que tout continue d’augmenter) et les acheteurs (attentistes et exigeants) que de nombreuses ventes sont bloquées. Les événements de la rentrée seront décisifs pour l’avenir du marché immobilier francilien. Nous envisageons deux scénarios d’évolution du marché qui dépendent de la transparence du marché et des conditions macroéconomiques, » explique Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents.com.

Stabilisation des prix parisiens

Après deux ans de forte hausse à Paris, les prix se sont stabilisés au mois de juin avec une augmentation de 0,2% essentiellement due aux petites surfaces de moins de 3 pièces qui progressent de 0,5% alors que le prix des grands appartements est resté stable (0%). La hausse moyenne ne traduit pas la grande disparité entre les biens de bonne qualité qui continuent à progresser et les autres qui ne se vendent pas. Les prix de transactions constatés ne témoignent pas de l’allongement des délais de vente (45 jours en moyenne au lieu de 20 en début d’année) et donc des négociations qui aboutiront probablement à des baisses des prix réels. En attendant l’aboutissement de ces négociations, les volumes de transactions ont diminué d’environ 20% par rapport à juin 2010. En effet, beaucoup de biens mis en vente ne trouvent pas preneur aux prix demandés. Les acheteurs sont exigeants et ont compris la tendance du marché alors que la majorité des vendeurs n’entendent pas les signaux d’un marché en phase de retournement.

Des situations contrastées en dehors de Paris

En banlieue, le marché n’est pas homogène. Les prix et les tendances évoluent différemment selon les zones géographiques et les types de biens. Cependant, comme à Paris, nous constatons l’allongement des délais de vente, la baisse des volumes de transactions et la généralisation de négociations sur les prix par des acheteurs exigeants.

En première couronne, les Hauts-de-Seine voient les prix baisser en juin (-0,7%) après avoir augmenté de 13% depuis un an et de 25% en deux ans dans la lignée des prix parisiens. Avant de diagnostiquer un atterrissage durable des prix, cette baisse reste à confirmer sur un marché contrasté en particulier dans les zones les plus chères et les plus recherchées (Neuilly, Boulogne…).

En Seine-Saint-Denis (93) les prix ont rebondi en juin (+0,6%) après quelques mois de stabilité à la baisse. Par rapport à Paris et au 92, les prix y ont progressé de manière plus mesurée au cours des derniers mois (+5% en un an et +11% en 2 ans).

Avec les mêmes chiffres de progression que le 93 sur 1 et 2 ans, Le Val-de-Marne (94) reste stable en juin (+0,1%).

En Grande Couronne, les prix ont augmenté de 0,2% en juin en moyenne confirmant une certaine stabilité à distinguer selon les zones et les types de biens. En un an les prix ont augmenté de 7%, et de 14% sur 2 ans.

Deux scénarios contrastés d’évolution du marché francilien

Le premier scénario envisagé par les experts de MeilleursAgents.com prévoit un atterrissage des prix sur 3 à 4 trimestres à partir de la rentrée prochaine. La baisse des volumes de transaction se poursuivra accompagnée d’une légère baisse graduelle des prix à des niveaux différents selon les zones et les types de biens. Ce scénario est le plus probable. Sa réalisation dépend de la prise en compte par les vendeurs des informations sur l’évolution du marché. Si les chiffres officiels ne devraient rendre compte que dans quelques mois de l’évolution actuelle du marché, les agents immobiliers doivent jouer totalement leur rôle de conseil en s’appuyant sur les analyses de MeilleursAgents.com et les outils d’évaluation en temps réel disponibles sur notre site.

Le second scénario est beaucoup plus noir mais apparaît moins probable. Il dépend avant tout du climat macroéconomique général et en particulier de la confiance accordée par les marchés financiers au plan de soutien aux économies surendettées de la zone Euro. Si par ailleurs, le problème de la dette américaine n’était pas réglé cet été, le climat général se détériorerait fortement en provoquant une crise d’une ampleur probablement beaucoup plus grave que celle de 2008-2009. Le marché immobilier souffrirait alors d’une baisse généralisée des prix et d’une chute soudaine des volumes de transactions (-40% comme en 2008-2009). Les biens de grande qualité pourraient voir leurs prix baisser de seulement 5 à 10% grâce à leur statut de valeur refuge. Le prix des biens de moindre qualité serait lui amputé de plus de 10% sur un marché bloqué comme cela avait été le cas en 2008 après la faillite de Lehman Brothers.

Les conseils des experts de MeilleursAgents.com

Vendeurs et acheteurs doivent devenir de véritables experts pour s’y retrouver sur un marché de plus en plus compliqué. Tous les prix se négocient, il faut donc être un professionnel de la négociation et disposer des informations les plus récentes et les plus pertinentes pour défendre un prix de vente ou négocier efficacement une baisse à l’achat.

Dans tous les cas, il faut éviter les généralisations : tout ne se vend pas vite et cher, tous les biens ne voient pas leurs prix augmenter, mais inversement tous les prix ne sont pas en baisse, tous les quartiers ne se valent pas et la qualité d’un bien est l’élément fondamental constitutif du prix (qualité du bâti, localisation, charges de copropriété, proximité des transports, écoles et commerces…).

Le marché est au mieux en voie de stabilisation, voire de retournement. Face à des délais de vente qui s’allongent, les vendeurs ont intérêt à positionner leurs biens au bon prix dès la mise en vente.

Les acheteurs doivent faire le tri entre les biens de qualité qui se revendront toujours et les autres.

Acheteurs ou vendeurs, il est indispensable dans les conditions actuelles du marché de s’entourer des meilleurs professionnels de l’immobilier pour éviter les déconvenues et réaliser de bonnes affaires.

Selon l’étude mensuelle de l’Observatoire Crédit Logement / CSA, les taux des crédits immobiliers se sont établis à 3,90 % en moyenne en juillet (tant pour l’accession dans le neuf que dans l’ancien), contre 3,86 % en juin et 3,82 % en mai. « Les taux sont restés stables à un niveau identique à celui de septembre 2009, ou bien encore à celui de l’été 2006 lorsque le marché était en pleine expansion », indique Crédit Logement. La durée moyenne des prêts s’établit à 212 mois.